Real estate europeo: una oportunidad clave de inversión en 2026
El sector inmobiliario en su conjunto parece estar volviendo a la normalidad tras las fuertes turbulencias provocadas por las bruscas subidas de los tipos de interés en 2022/2023. Los volúmenes de inversión muestran signos de estabilización y podrían ir ganando impulso a medida que se recupere la confianza.
Inmobiliario de valor añadido (value-add)
Reforzar la resiliencia pasa, entre otras cosas, por recuperar el control de los bienes productivos. Esto implica la reconversión de activos inmobiliarios para nuevos usos. En este contexto, el sector inmobiliario de transformación (valor añadido) representa una oportunidad estratégica en Europa.
Los cambios sociales provocados por el mundo «pospandémico», combinados con la corrección de las valoraciones de los últimos años y la escasez de financiación, crean importantes oportunidades de inversión en activos inmobiliarios favorables para un cambio de uso o en sectores sujetos a profundas transformaciones estructurales (comercio, residencial para la adquisición o explotado).
De hecho, los recientes cambios en los estilos de vida han provocado importantes transformaciones en el mercado inmobiliario, tanto residencial como comercial. El teletrabajo, en particular, ha provocado un exceso de oficinas tanto en Estados Unidos como en Europa, lo que ha afectado especialmente a los edificios situados en las afueras de los centros urbanos, que ahora tienen dificultades para atraer inquilinos.
Parte de este exceso de oferta deberá retirarse del mercado y reconvertirse, en particular para paliar la falta de viviendas en zonas que siguen siendo accesibles. Al mismo tiempo, el auge del comercio electrónico está redefiniendo las necesidades logísticas, mientras que las nuevas formas de movilidad están transformando los flujos urbanos.
El sector inmobiliario también se enfrenta a importantes retos estructurales: la mejora de la eficiencia energética de los edificios, la reorganización de los espacios urbanos para optimizar los flujos, la integración de zonas de biodiversidad para regular el clima urbano y reforzar la resiliencia frente a fenómenos climáticos extremos.
En este contexto, la comercialización de activos inmobiliarios adaptados a estas nuevas exigencias, con una ubicación ideal y diseñados para usos mixtos, constituye una de las oportunidades de inversión más prometedoras de los próximos años.
Para exponerse a estas dinámicas, es necesario identificar los sectores y activos que mejor se integrarán en estas megatendencias estructurales.
- En nuestra opinión, el sector residencial representa una oportunidad importante, sobre todo debido a la falta estructural de viviendas nuevas, de calidad, bien situadas y que cumplan con las nuevas normativas medioambientales. Además, los nuevos modelos sociales (familias reconstituidas o fragmentadas en las grandes metrópolis, mayor movilidad pendular, acceso a la educación internacional, envejecimiento de la población, etc.) están redefiniendo profundamente los usos de los espacios residenciales. Estos cambios exigen un consumo diferente de metros cuadrados, lo que favorece el desarrollo de soluciones de vivienda compartida o especializada (residencias de estudiantes, viviendas para jóvenes activos, residencias mixtas, etc.) en entornos urbanos.
- El sector del comercio minorista (centros comerciales, comercios de alimentación y parques comerciales) está experimentando una profunda transformación. Muchos activos ya no se adaptan al uso para el que fueron concebidos originalmente (grandes centros comerciales frente a parques comerciales de destino, hipermercados frente a centros comerciales o galerías comerciales adyacentes a superficies de alimentación), lo que crea una serie de oportunidades en las zonas urbanas y en las afueras de las ciudades. Por otra parte, la evolución de los hábitos de consumo tras el Covid-19 (aceleración del comercio electrónico, presión sobre el poder adquisitivo, fenómeno de concentración en el sector alimentario) está dando lugar a cambios y situaciones de transición propicias para proyectos de reestructuración inmobiliaria.
- El reposicionamiento de edificios de oficinas bien situados también ofrece oportunidades, ya sea mediante su renovación o su transformación en activos de uso mixto.
Identificamos estos temas como importantes oportunidades de inversión para los próximos años.
Deuda inmobiliaria
Los inversores inmobiliarios en Europa han financiado históricamente sus activos principalmente mediante préstamos bancarios. Sin embargo, ante los recientes cambios estructurales y las nuevas condiciones del mercado, las nuevas restricciones normativas y los requisitos más estrictos de liquidez y capital para los bancos, muchos de estos prestamistas tradicionales están menos activos en determinados segmentos del mercado. En consecuencia, los prestatarios, especialmente en el segmento de activos de tamaño medio y en transición, se enfrentan a un importante déficit de financiación, lo que abre oportunidades para los proveedores de capital alternativo.
Esta disonancia en el mercado ofrece una oportunidad sin precedentes para que los inversores privados en crédito inmobiliario intervengan y ofrezcan soluciones de financiación a medida con rendimientos ajustados al riesgo que se considere atractivo. Gracias a ratios préstamo/valores conservadores y garantías consideradas sólidas a precios revalorizados, los inversores en crédito pueden exponerse a activos reales manteniendo al mismo tiempo una protección contra el riesgo de caída. Al mismo tiempo, los prestatarios pueden beneficiarse de un capital flexible que les ofrece certeza de ejecución en un entorno sujeto a limitaciones de tiempo para hacer frente a diferentes necesidades de financiación.
La necesidad de invertir en centros de datos, un elemento clave para la soberanía, también representa una oportunidad significativa. El auge de cloud y la inteligencia artificial está generando una creciente demanda de almacenamiento, potencia de cálculo e infraestructuras, lo que crea un desequilibrio cada vez mayor entre la oferta y la demanda.
Por último, en un contexto de menor liquidez y presión sobre los márgenes de las empresas, las situaciones especiales son cada vez más frecuentes. Las necesidades de refinanciación de activos inmobiliarios o de empresas que se enfrentan a vencimientos importantes de compañías o activos reales ofrecen a los proveedores de liquidez oportunidades consideradas especialmente atractivas, siempre que se mantenga la disciplina y la selectividad.
Consideramos que la inversión en crédito inmobiliario es una tendencia a largo plazo en Europa, que ofrece una oportunidad atractiva para exponerse al sector inmobiliario en un formato ajustado al riesgo considerado atractivo, en un mercado relativamente menos abundante en comparación, por ejemplo, con Estados Unidos.
Artículo de opinión firmado por Emilio Velasco, Head of Real Assets Iberia & Global Co-head of Real Estate Acquisitions, Tikehau Capital